Содержание:
- О задачах на московской стройке
- Сколько построят в Москве в 2024-ом и что будет в 2025-ом
- Об активности инвесторов на рынке недвижимости
- На какие меры поддержки рассчитывает бизнес
- Какая ключевая ставка комфортна для городской стройки
- О новом режиме программы реновации
- О нехватке рабочей силы на стройке
- Про судьбу апартаментов
- Про перспективы появления "китайских кварталов"
- Про комплексное развитие территорий
«Любой субъект и страна живут в режиме ограниченности финресурса»
— Находясь на стороне экономического блока (с 2017-го Ефимов возглавлял департамент экономполитики и развития Москвы, а с 2018-го назначен заммэра по вопросам экономполитики и имущественно-земельных отношений.— РБК), какие минусы вы видели, например, в градостроительной политике?
— С экономической точки зрения мы делали акцент на эффективности принимаемых решений: мы понимаем, что любой субъект и страна в целом живут в режиме ограниченности финансового ресурса. Например, на строительство дорог город выделяет около 200 млрд руб. в год, и нам надо понять, какие трассы первоочередные, какие из них выполняют максимум транспортных задач. При этом каждый проект необходимо оценить с точки зрения экономики, в том числе отказаться от избыточных пожеланий. И это как раз баланс и компромисс работы экономистов и строителей. Сейчас этимже мы занимаемся с коллегами в градостроительном комплексе.
— По характеру работы в чем принципиальная разница между экономическим блоком и строительным для вас лично?
— Это совершенно разные отрасли. Одно дело— планирование, государственные программы и нормативные документы. А другое— реализация конкретных задач, когда основной упор делается именно на процесс, связанный со стройкой.
— Какие задачи вам поставили?
— Первое— это, безусловно, сохранение темпов строительства, которое ведется в городе. Второе— акцент на возведении транспортной составляющей— метро и дорожной сети. Метростроение по-прежнему является приоритетом в развитии города. Говоря о дорожной сети, мы сейчас делаем упор на строительство подъездных трасс, в первую очередь к рельсовому каркасу. Третье— повышение экономической эффективности строительства и анализ тех решений, которые мы принимаем.
Если говорить о приоритетных направлениях в гражданском строительстве, то в первую очередь нужно сказать о программе реновации. У нас с каждым годом объемы строительства увеличиваются, количество людей, которое мы должны переселить, растет. Еще одна задача— работа над объектами социального назначения. Сейчас в Москве заканчивается программа по капитальному ремонту поликлиник, и в целом можно сказать, что создана современная, практически новая опорная сеть. В планах —завершить строительство двух новых крупных больниц— Детской городской клинической больницы святого Владимира в Сокольниках и Городской онкологической больницы №62 в Сколково. Также мы подписали государственный контракт на возведение нового корпуса НИИ скорой помощи им. Н.В. Склифосовского и проводим торги для выбора генерального подрядчика для строительства нового корпуса больницы им. В.П. Демихова.
Владимир Ефимов(Фото: Андрей Любимов / РБК)
Также началась массовая работа по комплексному ремонту объектов образования. Мы сейчас с коллегами из социального блока анализируем принятые градостроительные решения и необходимость строительства новых школ, дошкольных образовательных учреждений, смотрим, можноли в рамках этого процесса сделать больше объектов, чтобы заменить в том числе имеющиеся, но морально устаревшие. Современная школа все-таки более эффективная и удобная для школьников и преподавателей с точки зрения применения современных подходов и стандартов.
Общество
«Это не катастрофа»
— Естьли у вас уже данные по объему ввода жилой и нежилой недвижимости в столице по итогам года?
— Объемы строительства являются неким зеркалом экономической ситуации в целом. Если мы говорим про жилье, то здесь, безусловно, темпы строительства сильно зависят от наличия либо отсутствия специальных программ, которые стимулируют спрос. Несколько лет назад в Москве строили около 5 млн кв. м жилья в год— это такой равновесный объем, который позволяет развиваться, обеспечивать потребности граждан с точки зрения улучшения условий проживания, обеспечивает небольшой миграционный прирост населения. В последние годы темпы строительства были более высокие: например, в прошлом году мы ввели 7,3 млн кв. м жилья. Это в том числе был результат действующей программы реновации и стимулирования спроса за счет льготной ипотеки.
В этом году мы введем порядка 5,2 млн кв. м, может быть, и больше. В настоящее время мы вместе с Мосгосстройнадзором проводим работу по ужесточению требований к сдаваемому жилью, чтобы сократить количество нареканий покупателей.
Если говорить про общий объем ввода жилой и нежилой недвижимости, то он будет где-то около 12 млн кв. м. Соотношение составит почти 50 на 50%, нежилой составляющей будет чуть больше. Это как раз соответствует той структуре экономики, которая у нас есть.
Общество
— Какие у вас прогнозы на 2025-й?
— Я думаю, что мы останемся приблизительно в объемах этого года, врядли произойдет существенная коррекция. Если будет снижение на рынке коммерческого жилья, то это будет компенсировано более высокими объемами строительства по программе реновации, 80% которой идет на переселение. Но при этом сильного влияния и давления на продажи коммерческого жилья она не окажет и ни в коем случае рынок не обрушит. У нас по плану в следующем году по программе реновации выйти на 2 млн кв. м недвижимости, а всего за ближайшие три года— примерно на 7 млн кв. м.
— Пока основные прогнозы в отношении рынка недвижимости на следующий годпессимистичные. Насколько обоснованы опасения?
— Смотря с чем сравнивать: если сопоставлять месяц к месяцу с прошлым годом, то объемы продаж снизились на 40–50% в зависимости от проекта. В среднем по году у разных девелоперов картинка будет относительно 2023-го минус 15–30%. Но то, что мы видим сегодня,— это, конечно, не катастрофа. Например, если посмотреть назад, объем продаж и строительство в последние годы были в полтора раза выше, чем в среднем за предыдущую пятилетку. Определенная коррекция произошла, но драмы нет.
Владимир Ефимов(Фото: Андрей Любимов / РБК)
Шесть фактов о Владимире Ефимове
Родился 26 июня 1981 года.
В 2003 году окончил Московский государственный институт международных отношений МИД России, специальность— «экономика, финансы и кредит».
С 2002–2004 годов— специалист-эксперт программы развития экономических институтов гражданского общества регионального исследовательского фонда «Поддержка развития институтов гражданского общества» в Москве, затем— экономист автономной некоммерческой организации «Центр социально-трудовых прав».
С 2004 года начал работу в Федеральной антимонопольной службе (ФАС) сначала в должности заместителя начальника управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ, затем возглавил Управление контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов ФАС, с сентября 2009 года— руководитель УФАС по Москве.
С декабря 2011-го в статусе министра правительства Москвы курировал различные столичные сферы: департамент земельных ресурсов, департамент городского имущества, департамент экономической политики и развития.
C 19 сентября 2018 года назначен заместителем мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений, с апреля 2024-го— вице-мэр по вопросам градостроительной политики и строительства.
— Но тогда все поддерживалось федеральным бюджетом.
— Поэтому мы и видим определенное замедление выхода на этап стройки по новым площадкам. Это разумная реакция девелоперов на ситуацию чуть более сдержанного спроса. Но говорить о том, что продажи остановились или нас ждет какая-то катастрофа на рынке жилой недвижимости, пока оснований нет.
Мы видим замедление спроса, но в абсолютно прогнозируемых количествах. То есть ровно то, что мы ранее планировали и предполагали вместе с девелоперами, потому что мы какое-то количество жилья продаем в рамках реновации и наших городских предприятий.
— Реестр проблемных объектов не пополнится?
— Мы внимательно следим за ситуацией, но пока такая угроза неочевидна.
—Насколько сейчас инвесторы активны на рынке коммерческой недвижимости?
— Если говорить про коммерческие проекты, то от девелоперов приходит значительное количество запросов и на получение соответствующих градостроительных решений, и на земельные участки под строительство офисов. Мы регулярно общаемся с теми, кто работает в данном сегменте. Они говорят, что на рынке ситуация спокойная и ровная. Спрос на коммерческую недвижимость есть.
— Это действующие игроки рынка или новые участники? Вы как раз как выходец из экономического блока можете описать сейчас портрет инвестора в московскую недвижимость?
— Есть и действующие игроки, их большинство. Но есть и большое количество новых игроков, которые за последние два-три года приобрели площадки на рынке и на наших торгах, в том числе в рамках проектов комплексного развития территорий.
Совсем непрофильных игроков, которые занялибы заметную долю, не появилось. В Москву пришли девелоперы из других регионов, у таких компаний есть релевантный опыт. Даже мы продали крупную площадку в Некрасовке рядом с нашим промышленным комплексом Руднево крупному застройщику из Санкт-Петербурга. А небольшие проекты у несистемных игроков были всегда, это нормальная ситуация. Благодаря этому у нас нет монополии на рынке жилой и нежилой недвижимости. Рынок абсолютно конкурентный и сбалансированный как с точки зрения сегментов, так и участников с их проектами.
— Планируетсяли пересмотр крупных инвестпроектов?
— Необходимости нет, и подобных просьб ни от кого не поступало. Но есть запрос на новые меры поддержки. Это могут быть меры, связанные с платежами в бюджет города. У нас есть значимая цифра, которую платят все девелоперы,— плата за изменение вида разрешенного использования участка. И это наш определенный буфер, который может влиять на реализующиеся проекты. Но пока предпосылок для того, чтобы принимать какие-то управленческие решения, мы не видим. Я думаю, что к середине следующего года станет более-менее понятно, где будет точка равновесия на рынке жилой недвижимости.
Общество
— Какой сейчас основной запрос у девелоперов?
— Максимально быстрое принятие решений, хорошие темпы и быстрый выход на площадку. Мы над этим работаем, стараемся запрос удовлетворять.
Владимир Ефимов(Фото: Андрей Любимов / РБК)
— Насколько на Москву влияют льготные программы кредитования? Есть мнение, что в столице рынок от них зависел не настолько сильно.
— Еслибы у нас ставка рефинансирования находилась не на текущем уровне, то, наверное, это былобы не так чувствительно. Но с учетом того, что ставка выросла параллельно с отменой льгот, то, конечноже, это существенно влияет на рынок.
— Какая ключевая ставка сейчас комфортна для города, в первую очередь для реализации программ?
— Текущая некомфортна всей экономике, но она в силу объективных причин является вынужденной мерой. Конечно, ставка 6–8%, которая была ранее, позволяет динамично развиваться отраслям, рефинансировать проекты, получать оборотные средства, в том числе для строек. Поэтому мы, например, чтобы поддержать строительные компании, сделали ряд послаблений. Например, мы дали возможность компаниям, которые проходят публичный налоговый скоринг, не получать банковские гарантии и получать от нас аванс. Скоринг проверяется регулярно, и в случае ухудшения финансовой ситуации в компании или несоответствия требованиям по прозрачности налогообложения, тоже для нас немаловажно, мы возвращаемся к вопросу о предоставлении банковской гарантии. Там есть еще целый ряд других вещей, связанных с контрактной стратегией. Как говорится, по мелочи, но полезно.
«Количество переселений по согласию— 97%»
— В этом году заканчивается первый этап программы реновации, а она сама переходит в новый постоянный режим. Можетели вы подробнее объяснить, что это значит?
— Сергей Семенович [Cобянин] говорил, что программа реновации у нас врядли закончится когдабы то ни было по одной простой причине. К 2032 году мы планируем завершить переселение жителей из тех домов, которые изначально попали в программу: мы к этому планомерно идем, и у нас есть уверенность, что с этой задачей мы справимся. Но также мы понимаем, что, пока мы будем реализовывать программу в течение почти 15 лет, у многих домов, которые на момент ее запуска были в удовлетворительном состоянии, срок эксплуатации подойдет к окончанию. Соответственно, им потребуется дорогостоящий капитальный ремонт, который при этом качество жилья серьезно не изменит.
Когда запускали программу реновации, были сомнения, каким будет итог. Сейчас я могу сказать, что количество переселений по согласию составляет 97%. Еще 1,5%— это суды, связанные со сложностями при оформлении документов. И только 1,5%— суды, связанные с отказом граждан переселиться в предложенные городом квартиры. Также сейчас приходит много обращений с просьбой включить объект в программу реновации, в том числе от жителей тех домов, которые в нее не попали. Для этого у нас есть механизм комплексного развития территорий. Мы рассмотрели несколько участков и предложим жителям войти в эту программу с пониманием того, куда они переедут и что результат такого решения будет такойже, как в рамках действующей программы реновации. Этот механизм работает только по инициативе самих жителей, если они сами за него проголосуют. Пока мы эту программу активно не начинали, но такая возможность есть.
Кроме того, мы сейчас сталкиваемся с рядом случаев, что у нас среди домов, уже включенных в программу, остаются объекты, которые по состоянию ничем не лучше соседних, но в свое время в программу реновации не попали. Мы считаем, что в рамках программы правильнее заниматься планированием в границах квартала целиком, а не по принципу «один дом убрали и на его месте построили новый».
— Насколько инфляция сейчас влияет на стоимость программы? То есть заходилиже на одних цифрах, сейчас это другие цифры.
— Если говорить про экономику программы, то она сбалансирована, в том числе за счет рефинансирования, так как не все жилье идет на переселение. Сейчас, конечно, бо́льшая доля идет на переселение, она составляет порядка 80%. Но в последних волнах соотношение может измениться. В целом баланс по программе видим порядка 50 на 50%, что позволит нам завершить ее в рамках тех показателей, которые мы изначально планировали. Мы и считали все с учетом инфляции, заранее закладывали ее в показатели. Что касается более высоких темпов инфляции, то они частично компенсированы более высокими темпами роста стоимости жилья. Поэтому сейчас какого-то риска, связанного с тем, что программа в силу финансовых причин не будет реализована, нет. Более того, у нас это защищенная статья бюджета, который мы принимаем из года в год.
Владимир Ефимов(Фото: Андрей Любимов / РБК)
Общество
«Нехватка рабочей силы— порядка 50–70 тыс. человек»
— Насколько сейчас критична угроза нехватки кадров на стройке?
— Это не угроза, это реальность.
— Во сколько вы оцениваете дефицит на данный момент?
— По нашим оценкам, нехватка рабочих кадров в сфере строительства на рынке Москвы составляет порядка 50–70 тыс. человек. Их наличие позволилобы реализовывать проекты более быстрыми темпами: это касается как городских строек, так и коммерческих объектов. Мы сейчас сталкиваемся с объективной реальностью, когда просто не можем собрать на проекте людей в нужном количестве, чтобы повысить динамику строительства. Причем нельзя выделить, каких рабочих больше не хватает, — это и управленцы, которые моглибы все процессы организовать, и представители рабочих специальностей. Безусловно, нехватка сказывается на росте заработных плат и, к сожалению, на себестоимости строительства. Но пока это не носит какой-то критический характер. Чтобы минимизировать трудозатраты тех проектов, которые мы реализуем, начинаем больше использовать типовых решений и максимально уходим в механизацию, использование соответствующих технологий.
— Роботы на стройке?
— Пока это больше фантазия. Есть определенные проекты, где используются скорее сложные инженерные механизмы. Например, при строительстве метро— сегодня существенную часть работы выполняют современные механизированные тоннелепроходческие комплексы с системой навигации и полуавтоматическим контролем процессов, требующим управления со стороны человека. Но, безусловно, это тот яркий пример, который позволяет в разы увеличивать производительность и скорость при кратном снижении трудозатрат. Но в тоже время некоторые процессы выполнить без привлечения человека тяжело: например, сейчас мы строим станцию метро «Достоевская» горнопроходческим способом. Это связано с ее расположением в центре города в окружении плотной застройки и с тем, что это станция глубокого заложения. Соответственно, увеличиваются сроки строительства сразу более чем в два раза, требуется бо́льшее количество людей, да и сама по себе работа очень тяжелая.
Общество
— Где брать кадры? Рассматриваетели возможность привлечения их из других регионов или стран?
— Мы рассматриваем разные варианты, в том числе и другие страны. Если брать страны СНГ, которые поставляли наибольшее количество трудовых ресурсов, то мы видим в них тоже достаточно высокий внутренний спрос. Поэтому у нас в целом мигрантов на рынке Москвы минус 100 тыс. человек.
«Регламентировать размер квартир нужно»
— На недавно прошедшем Международном жилищном конгрессе вы сообщили, что столичные власти больше не будут согласовывать строительство апартаментов. Чем было обусловлено такое решение? С какого конкретно момента мэрия перестала это делать?
— Категория апартаментов появилась в Москве как некая идея второго жилья. Формально это нежилое помещение, в котором нельзя прописаться и, следовательно, получить набор социальных услуг. Такие объекты пришли, наверное, из курортных городов, в которых люди сезонно отдыхают и потом уезжают. В Москве ониже, как правило, являются не единственным жильем— чаще всего апартаменты покупали для детей или в качестве второй квартиры. Но мы понимаем, что такие объекты формируют дополнительную нагрузку и спрос со стороны населения на социальную инфраструктуру, и, кроме того, есть ряд определенных ограничений, связанных с ними. Например, если нет другого жилья, то эту проблему решать приходится в том числе через частные образовательные учреждения, что не все могут себе позволить. Отмечу, что это и финансовая нагрузка на владение имуществом— совершенно другое налогообложение в ряде случаев и тарифы по ЖКХ. Поэтому мы понимаем, что могут со временем возникать определенные сложности с эксплуатацией апартаментов.
Мы приняли решение, что больше такие объекты согласовывать не будем, и, более того, соответствующим образом поправили законодательство. Например, сейчас четко определено, что есть гостиницы и какие требования к ним должны быть, так как апартаменты часто шли как разновидность отелей. Те решения, которые мы приняли ранее, будут реализованы— мы их не пересматривали. Но если есть запрос от инвестора перевести апарт-комплекс в жилой, то мы предлагаем поменять вид разрешенного использования и построить нормальный многоквартирный дом, если это возможно в рамках наших градостроительных решений.
Общество
— Девелоперы согласны с этим?
— 50 на 50%. Потому что жилье требует дополнительных затрат, в том числе за социальную инфраструктуру. Но при этом оно и дороже стоит, и покупают его охотнее. Потому что, когда апартаменты только появлялись, спрос на них был довольно высоким, но сейчас оночевидноменьше.
— Этим летом застройщикам также согласовали нормативы, связанные с минимальным размером квартир. Теперь им нельзя строить однушки площадью менее чем 28 кв. м, двушки— менее 44 кв. м. С чем было связано такое решение и как отреагировали на него участники рынка?
— Во-первых, размер квартиры регламентирован строительными нормами, из которых и рассчитываются минимальные площади. Во-вторых, каждая квартира— это определенное количество людей. В среднем в Москве живет чуть больше двух человек на од